Pourquoi et comment investir en nue-propriété ?

Pourquoi et comment investir en nue-propriété ?
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Les transactions immobilières sont considérées comme des investissements à forte rentabilité. Ce marché offre de nombreux avantages. Même en périodes de crise, les biens de ce secteur perdent difficilement de la valeur. Toutefois, cela peut survenir avec l’imposition de l’IFI.

Heureusement, il existe bien des solutions pour y faire face. L’option la plus recommandée est l’investissement en nue-propriété. Ce terme est de plus en plus employé sur le marché de l’immobilier. De quoi est-il question ? Découvrez pourquoi et comment investir en nue-propriété !

L’investissement en nue-propriété : de quoi s’agit-il ?

L’investissement en nue-propriété ou démembrement est une opération qui consiste à distribuer les droits acquis sur un bien immobilier entre un bailleur professionnel et un investisseur privé. Cette transaction se fait de façon temporaire sur une courte période.

L’investissement en nue-propriété est encore désigné comme l’option idéale pour devenir le propriétaire d’un bien immobilier à un coût d’acquisition réduit d’environ 40 %. Une fois l’achat opéré, on accorde les droits à une tierce personne sur une période déterminée. Il existe deux principaux types de démembrement pour bien investir en nue-propriété. Il s’agit de l’achat vente en mode simple et en démembrement croisé.

La nue-propriété est une solution efficace, sans contrainte et temporaire. Elle consiste à partager le droit de propriété et d’usage d’un bien sur une période donnée. La nue-propriété s’adresse à tous les types d’investisseurs. Généralement, on distingue des investisseurs qui rejoignent ce marché dans le but de bénéficier des allègements fiscaux et d’autres qui souhaitent garantir leur retraite.

Il faut noter qu’au terme de la durée de cette opération, l’investisseur se retrouve en possession des deux droits. L’investissement en nue-propriété se réalise suivant un processus bien défini. Il est établi sur une période comprise entre 15 et 20 années. Le démembrement vise à partager ou à séparer les deux droits de la pleine propriété. Il s’agit de l’usufruit et de la nue-propriété.

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L’usufruit représente le droit d’utiliser un bien, de le louer et d’assurer les frais inhérents à son entretien. L’usufruitier s’engage à remettre le bien à la fin de la période en bon état. La nue-propriété est le social droit de posséder le même bien sans avoir l’usage.

Pour procéder à un investissement en nue-propriété, il faut recourir au programme spécialisé institué à cet effet. Il est dénommé usufruit locatif social. Le programme est partagé entre les bailleurs sociaux et les particuliers.

Quels intérêts à investir en nue-propriété ?

Les avantages à procéder à un investissement en nue-propriété sont multiples. Du point de vue de la fiscalité, ce mode d’investissement est très bénéfique. Tout au long du démembrement, soit au cours des 15 à 20 années, l’investisseur n’est pas soumis à l’imposition des taxes.

En réalité, de l’acquisition à la restitution de la pleine propriété, les taxes foncières ne sont pas appliquées. C’est encore moins le cas de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Il n’existe aucune fiscalité supplémentaire. Toutefois, si l’opération a été financée sur la base d’un crédit, on peut déduire des revenus fonciers les intérêts d’emprunt.

En cas de réalisation de grandes opérations de rénovation, il est possible d’assurer les factures avec les autres revenus fonciers. L’investissement nue-propriété permet d’acquérir un bien à coûts plus réduit. On peut obtenir une décote de 30 à 40 % sur l’achat. Ceci n’est pas le cas avec une acquisition pleine propriété.

De même, l’investisseur en nue-propriété n’a nul besoin d’assumer les charges ou les dépenses liées à la gestion ou à l’entretien du bien immobilier. Elles sont au compte de l’usufruitier selon les articles 605 et 606 du Code civil.

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Par ailleurs, au terme de la période de démembrement, l’investisseur rentre automatiquement en possession de ses pleins droits. Il n’y a aucune dépense supplémentaire à effectuer. Aussi, en cas de succession ou de donation du bien, l’investisseur acquiert de nombreux avantages.

Il est possible de léguer le bien à ses héritiers par le biais des droits de transmission. Les droits sont calculés sur la base d’une assiette taxable minorée selon l’article 669 II du code général des impôts.

La nue-propriété est un investissement très souple et sans contrainte. Il est possible de céder le bien immobilier à n’importe quel moment. Il n’y a aucun risque de perdre les avantages fiscaux et patrimoniaux liés à la nue-propriété. Il faut noter que c’est un investissement qui n’impose pas de durée limite de détention. L’investisseur jouit d’une imposition allégée sur la plus-value.

Quelques indications

Pour faire la meilleure expérience de la nue-propriété, il est recommandé de suivre certaines indications. Il est conseillé d’investir dans une ville où le marché financier de l’immobilier est assez attractif. Le choix se fait entre deux grandes options.

Privilégiez des villes à grandes ouvertures d’emplois. Les chances de location à l’année sont alors plus élevées. Autrement, optez pour des villes avec de grands atouts touristiques. Dans ce cas, la location saisonnière devrait être priorisée. Il faut également mettre un accent particulier sur le choix du quartier.

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Michel canaille

Information Nouvelle Aquitaine
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